Theo Luật 2023, thế nào là đất ở không hình thành đơn vị ở?

Pháp luật hiện hành chưa có quy định nêu cụ thể thế nào là “Đất ở không hình thành đơn vị ở” nhưng trên thực tế loại đất lại hết sức phổ biến. Vậy khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” được hiểu như thế nào
Đất ở và đơn vị ở là gì?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về đất phi nông nghiệp như sau:

“Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

….”.

Theo quy định trên, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) tại nông thôn và đô thị. Về thời hạn sử dụng đất, Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

Về đơn vị ở, căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD giải thích:

“Đơn vị ở là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ – công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”.

Theo đó, cấu thành một “đơn vị ở” sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ, công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ) để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân.

Cũng tại Quy chuẩn này, một đơn vị ở sẽ có quy mô dân số tối đa là 20.000, tối thiểu là 4.000 người (khu đô thị miền núi là 2.800 người).
Thế nào là đất ở không hình thành đơn vị ở?
Hiện nay, Luật Đất đai chưa có quy định thế nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên, có thể thấy khái niệm này được xây dựng dựa trên quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở” và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định về “đơn vị ở”.

Theo đó “đất ở không hình thành đơn vị ở” có thể hiểu là các khu đất ở nhưng chỉ được hình thành các công trình làm hình thành các hạ tầng hành chính của một cộng đồng dân cư mà không hình thành các hạ tầng xã hội phục vụ cho cộng đồng dân cư.

Tổng hợp từ quy định hiện hành của pháp luật thì khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên không hình thành đơn vị ở, không có các hệ thống công trình kèm theo như giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại và không buộc phải đáp ứng quy mô dân số theo Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD.

Cụ thể, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, chợ… nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…